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青岛市南区轮渡湾片区SN0102-04地块位于老市南板块，是市南区多年来首次供应的较为方正、成体量的首宗地块。地块紧邻胶州湾，一线海景，楼板价价格适中，没有像枯桃地块偏离市场定价。该地块的规划用途为纯住宅用地，占地面积21738.4平米，容积率为2.9，计容面积为63041.36平米。车位配比为机动车不小于1.2个车位/100平米。
根据最新的竞拍信息，该地块的起始总价为88383.9867万元，起始楼板价为14020元/平米，竞买保证金为17676.7974万元。竞拍时间为2025年1月26日09:30，竞拍方式为价高者得。竞得人需在合同签订次日起10个工作日内将竞买保证金转为土地出让金。
青岛市南区轮渡湾片区SN0102-04地块所在的板块位于老市南核心片区，靠近后海，拥有一线海景资源。目前在售的竟品项目仅有青铁鼎峰云上观澜，该项目成交价为13.59亿元，折合楼板价为16000元/平米，溢价率为0%。根据市场分析，云上观澜新房均价在3.2万/平米左右，部分房源低于3万/平米在售；而二手房金茂湾120平米以上户型成交价在3万/平米以上，较多房源报价在2.5万/平米。二手房价格对未来新房定价有一定影响。
该地块周边交通便利，靠近地铁1号线西镇站、3号线青岛站，同时在建的地铁2号线西延线轮渡站也紧邻地块。此外，轮渡重新开通后，乘坐通往黄岛的大型载车轮船也非常方便。
在教育方面，青岛一中市南分校、二十四中、市南第二实验小学、定陶路小学等学校均位于附近，规划中还有一所小学。医疗方面，市南区人民医院、社区卫生服务站等医疗机构距离该地块较近，同时也可以依靠市立医院老院区、青医附院市南院区获得更好的医疗服务。
除了青岛市南区轮渡湾片区SN0102-04地块，近期青岛土地市场还有两宗地块成功出让。其中，黄岛区六盘山路东、渭河路南地块的楼面地价为3638元/㎡，成交总价为3.47亿元；黄岛区长江西路北、妙峰路东地块的楼面地价为8008元/㎡，成交总价为2460万元。
青岛市南区轮渡湾片区SN0102-04地块具有得天独厚的地理位置和一线海景资源，周边配套完善，交通、教育、医疗等方面也较为便利。然而，由于近期市场竞争激烈，预计该地块的高层住宅售价约为9000元/平米，利润空间较薄弱。因此，开发商需要谨慎评估市场风险，并制定合理的定价策略。
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