百强房企销售走低楼市“下半场”逻辑转换

来源：吉屋发布时间：2023-12-12 09:21:50

百强房企销售走低楼市“下半场”逻辑转换

11月，多地楼市情绪趋弱，百强房企销售额继续下行。根据中指研究院的数据，2023年1至11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%。11月单月，TOP100房企销售额同比下降29.2%。市场走势与房企的销售表现一致，多数城市房地产市场活跃度回落。

受销售端影响，房企投资拿地仍然审慎，非核心城市或区域土拍情绪延续低迷态势。然而，短期土拍规则调整对市场的带动效果有限。近期监管层表态将为房企提供更大力度的金融支持，这无疑为行业带来了“春风”，后续落地效果有待进一步观察。

市场活跃度回落

百强房企的销售额连续5个月下降，表明市场活跃度不断回落。同时，多数重点城市的楼市表现也在下行。数据显示，11月，重点100城新建商品住宅成交面积环比下降约8%，同比降幅扩大至约14%。

二手房市场也呈现下行趋势，挂牌量维持高位，市场观望情绪浓厚，需求入市节奏放缓。根据吉屋网数据研究中心监测，11月，100个重点城市二手房市场均价环比下降0.62%，同比下降2.86%。以北京为例，11月北京二手房网签12545套，环比上涨17.8%。

政策有望进一步调整

为了支持房企融资，监管层计划加大对房企融资的支持。近期，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合表态，明确要求金融机构一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。此后，多家银行纷纷召开了支持房企合理融资需求座谈会。

此外，一些重点城市也在调整需求端的政策，为楼市销售回温提供了一定的路径参考。例如，深圳降低了二套房首付比例、优化普宅标准，厦门取消限购，长沙放松本地居民购买改善住房的限购要求。

房地产进入“下半场”

市场人士普遍表示，目前无法预测到整体性转折点，房地产调整可能会持续好几年。房地产的调整从“周期论”切换成“转场论”分析，即从上半场到下半场的转换，从旧模式到新模式的转换。房地产行业需要跳出上半场的“规模论”，重视新市民、户籍无房户、跨城人口流动、县域为载体的城镇化人群的需求。

中央政治局会议明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，房地产行业步入了新的发展阶段。我国城镇化率增长放缓，人口对住房需求的支撑力度进一步减弱，房地产市场进入下半场。然而，我国在新增城镇人口的住房需求及以小换大、以旧换新的改善性住房需求方面依旧具备较大空间，市场空间仍在。

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