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新房库存总量分析
新房库存是影响楼市信心恢复的重要因素。根据克而瑞监测，截至5月31日，青岛市新房库存面积约1173万㎡，套数约9.06万套。按照过去12个月新房月均成交量计算，去化周期约17.9个月。18个月去化周期被视为市场警戒线，高于18个月，意味着市场风险较大。2015年中央首提“去库存”，彼时青岛新房库存去化周期长期在20个月以上，最高时接近27个月。随着“去库存”工作的推进，楼市烈火烹油，2016年起青岛新房库存去化周期大幅收窄至12个月以下，直到2018年下半年青岛楼市拐点到来，去化周期再度拉长。随着房企投资减少，供应下降，今年以来，全市新房库存量整体减少，5月存量相比1月减少约80万㎡，但二手房市场持续大量分流新房需求，导致新房库存去化周期在18个月上下震荡。
区域库存结构
整体来看，当下青岛新房库存量已降至近五年的最低水平，但这并不意味着全域都承受着巨大的去库存压力。即墨近三年住宅用地接近零供应，通过土地供应的调节，新房市场存量由2022年1月的288万㎡降至115万㎡，当前存量去化周期约12个月，市场供求逐步恢复平衡。平度市的新房库存去化周期同样低于12个月，目前存量约58万㎡，相比2022年1月减少近百万方，这同样得益于2022年市场下行以来较低水平的住宅用地供应。同理，由于住宅用地供应和新房需求的不匹配，使得市北、李沧、崂山、西海岸、城阳等区域如今面临高压状况。目前崂山百万方的新房存量中张村河南占了近四成（约37万㎡），其去化周期接近32个月，在这种情况下，该板块内的一些项目被迫“以价换量”。崂山11个板块中健康度最高的是午山板块，其约5万㎡存量的去化周期为13.5个月。今年第二批次供地中崂山区推出该板块内的王家村35号地块，也是基于板块间存量关系的考量。
产品库存结构
从产品结构来看，新建商品住房中100-110㎡、110-120㎡及120-130㎡三个面积段产品各自拥有超过1万套，其中110-120㎡产品达1.74万套。但这些面积段产品虽然高库存在，但对应需求也高，因此其风险相对较低。在改善型住房时代，大三居和全能四居成为主流产品，这使得中小户型迎来了差异化竞争机会。目前全市90-100㎡产品仅有不到7000套，其平均消耗时间为15个月；具体到核心城区，仅有不到700套，有些片区甚至存在空缺。因此近期东李某些新品将主力定位小三居正是瞄准了这一空缺。然而，在主流产品中最具风险的是140-150平方米段，目前全市此类产品有9500套，其消耗时间达20.2个月，高库存在加上流速慢，使得价格调整压力较大。
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