四步教你买到心仪的小窝

来源：吉屋网发布时间：2021-05-29 10:57:28

买房前一小步的准备工作必然对你日后买房有一大步的帮助。四步买房小知识，逻辑清晰、环环相扣、呕心沥血、毫无保留，要买房的你赶紧学起来，对你必然有所帮助。文章虽长，但耐心看完必然练就一双火眼金睛，避开购房深坑，距离获得心仪的小房子再进一步！

一、学习购房常识

1.俗话说：工欲善其事必先利其器，想要买房，应当首先将购房工具和购房常识备好。

必备APP：贝壳找房/链家；安居客；房天下；百度地图；吉屋网

2.预估购房费用

有了买房的冲动，还需要冷静的思考一下，我能够买得起多少钱的房了呢？我的方法是这样的：先梳理自己能够筹集多少现金用米交*款+税+费。再去咨询一下当地的贷款政策，预判自己可以从银行贷出多少款。

我这里有一个公式：“我能买多少钱的房子=(筹集的现金+能贷出的额度)/105%”，如果要买毛坯房，则还要预留出一部分装修费(一般硬装简装价格在1100-1800元/m'的样子)

3.了解地区行情

确定了自己的资金实力，就要开始了解一下购房地点的行情了，比如一手房和二手房分别大概什么价，哪个片区的规划前景好，哪里要修地铁，哪里有三甲医院大型商超等等等等，如果在意风水的话，还要留意一下公墓、殡仪馆和监狱的位置。建议多看政府规划文件，多加几个本地购房群，再拿出百度地图多琢磨琢磨，看多了自然就对整个城市的熟悉起来，再结合自己的需求，选房时便可以更加从容。

4.小区环境

(1)物业是否负责：是否是封闭式小区，进小区和楼栋是否需要刷卡，有的小区物业不负责，小区和楼栋随便进，且监控设备不多。这种情况安全性就会低一些。

(2)是否人车分流：人车分流舒适度更高，以后父母居住起来也会更安全。

(3)小区是否有保洁：小区内及楼梯间是否干净整洁，是否有人定期打扫？

(4)小区幼儿园和附近广场舞中心在哪里？尽量远离幼儿园和广场舞中心，可能早上会被儿歌吵醒，晚上阿姨们嗨到10点才消停。

5.户型

(1)朝向

一居室小户型一般只有一个朝向，朝南*，朝东次之，超北*差

(2)进深和开间

进深指房间的长度，一般来说，进深越短越好，进深太长的一居室采光会弱，狭长的户型也会给人局促的感觉。开间是指采光面的长度，也可以理解为房间的宽度。开间越大采光面就越大，采光越好。比如，同样套内24平的一居室，长宽比例6*4会比8*3要好。

（3）户型是否周正？

有的小户型有斜边，圆边，或者过道太长等，都会造成面积的浪费。小户型每一个平方都很重要，不能买不周正的户型，而且不周正的户型也很难脱手。

（4）厨房卫生间是否有窗户？

明厨明卫要好于暗厨暗卫，特别是卫生间比较阴暗潮湿，没有窗户的话不利于空气流通，长期居住的话可能要做好除湿去味的工作。

（5）功能分区是否明确？

一般来说，卧室和客厅厨房分别独立的会比长条形通间好一点，不过这个也看个人偏好。

二、得房率

实际使用面积=房屋建筑面积-公摊面积-墙体面积+赠送面积

正常住宅产品的公摊面积一般不会>25%，10%-20%是比较合理的范围，且通常会有一些赠送的部分，比如阳台之类的。但是很多小户型公寓类的产品因为是一层多户+塔楼的原因，公摊超大也没有什么赠送，比如建筑面积50平方的小公寓，实际使用面积很多都只有35平方左右。其实这样算下来实际使用面积的每平方单价要比大户型高出不少。建议选房时不要只关注建筑面积，而应该多关注实际使用面积。

三、楼间距和梯户比、楼层、地段

1.楼间距和梯户比

楼间距：越大越好，过近的楼间距会影响采光和隐私，我觉得起码要以看不清对面业主衣服图案或电视图案为佳吧

梯户比：电梯越少户数越多舒适度越低。

2.楼层

如果是电梯小高层的话，顶底楼层别碰。顶底楼买的时候可能便宜，但是卖的时候也很便宜，而且非常不好出手。

底楼采光会差，而且潮湿招蚊虫蜂螂。建议选择的楼层起码高过小区的树顶，也就是五楼以上。(有的楼栋一二楼是底商，上面是住宅，挨着底商的那一层千万不要买，因为你永远也不知道你楼下的商铺以后会做什么生意。(之前看过一套房子，阳台上的油烟味特别大，我本以为是厨房太油腻导致的，然后感受到屋子地板微震且能听到大型设备声，后来才知道楼下是一家牛肉粉店，商用大型抽油烟机带动楼板微震，部分油烟直接冲到楼上阳台，导致阳台常年充满油烟味。))

顶楼一般冬冷夏热，*的bug是不知道什么时候防水会出问题，一但出现漏水，并不是把漏水的地方修一下就可以解决问题的，多雨的城市非常不建议选择顶楼。

3.地段

尽量选靠近市中心或大型商圈或轨道交通的优质地段，自住方便，出租的话很抢手且收益高。

尽量不选郊区。并不是说郊区的房子不好，但郊区通常以改善型大户型为主，周围配套不太齐全，业主基本靠私家车出行。如果买郊区的小房子，在自己没车的时候出行是很不方便的，如果不是在附近工作，每天往返郊区通勤时间长，夜里郊区人少，安全性低。郊区的一居室收益低，置换出手也比较困难。

四、买房规划

1.选地段的时候也可以关注一下城市未来的规划方向，尽量买规划优质的板块。

2.不要轻信开放商或置业顾问给你画的饼，比如这里以后会开通地铁几号线之类的。城市地铁一般在规划好后还要上报国家发改委批复。以长沙为例，现在板上钉钉的地铁线路只有1—7号线，8号线之前规划为一条东北-西南走向的斜线，结果去年上报国家后被否了，现在又重新规划成了一条环线。目前8一12号线的新规划发改委还没有批下来，一切都是未知的，但是我看到不少楼盘之前都以8号线甚至10号线为噱头卖楼了。且不说一条地铁从规划到开通需要数年时间吧，提前为地铁支付了溢价，*后地铁改路线了，亏不亏？

3.以上仅供参考，选房*重要的准则是：满足自己的需求。

买房子就像寻找另一半一样，总要找到一个适合自己的，不能心急，也不能将就，寻寻觅觅终有适合你的一个归宿。愿大家都能找到一个心仪的房子。

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